Krizden alınacak emlak dersleri

Ticaretin altın kuralını anımsatmanın tam zamanı: "Herkes alırken sat, herkes satarken al."

Ders 1: Ayağını yorganına göre uzat.

Amerika'da bankalar ve mortgage kuruluşları, önüne gelene konut kredisi verdi. Aynen Türkiye'de sokakta dağıtılan kredi kartları gibi onlar da konut kredisi dağıttı. Bu kuruluşlar parası pulu olmayanlara güven telkin ederek, bu kişilere hayal sattı.

Konut kredisi verenlerin vatandaşa pompaladıkları hayal şuydu:

"Sen bu evi al, ufak ufak ödemeye başla. Bak konut fiyatları nasıl da yükseliyor. İki yıl sonra değerini ikiye katlayacak. Sen de satar, borcunu kapatırsın. Kalan parayla da Hawai'ye tatile gidersin."

Barınma ihtiyacı, yemek-içmekten sonra ikinci sırada gelir. Dolayısıyla bu hayal insanların çok hoşuna gitti. Ödeyemeyeceklerini bile bile konut kredisi aldılar.

Ancak bir süre sonra konut fiyatları eskisi gibi artmamaya başladı. Bir yerde durdu ve daha sonra düşmeye başladı. Fiyatlar düşmeye başlayınca herkes evini satma derdine düştü. Herkes satıcı olunca ev fiyatları dibe vurdu.

denemeyen konut kredisi borçları nedeniyle vatandaşa icra ve haciz yağmaya başladı. Yüzbinlerce Amerikalı'nın evi icrayla elinden alındı. Çoluk çocuk sokakta kaldılar.

Bizde şimdilik böyle bir tehlike yok gibi görünüyor. Çünkü konut kredisini sabit faizle aldık; ücretimizin, gelirimizin karşılayamayacağı taksitlerin altına girmedik. Bunu çok mu bilinçli yaptık, hayır! Bankalar sağolsun! Onlar tedbiri elden bırakmadı. Yoksa bu hayal, bizi de uçururdu.

Ders 2: Konut; döviz ve altın gibi değildir, anında para çevrilemez.

Türkiye'de de birçok kişi, aldığı konutun kat kat değerleneceği umudunu taşıyor. Nitekim 2005'ten bu yana geçen üç yılda inanılmaz ölçüde prim yapan konutlar oldu.

Ancak, konutun iki değeri vardır. Talebin patladığı dönemdeki değeri, bir de durgunluk dönemindeki değeri. Ve bu iki değer arasında kat kat fark oluşur.

Zaman zaman, eşten-dosttan şöyle sözler duyarız:

"Geçende emlakçının camında gördüm, bizim evin yanındaki binada bir daire satılıkmış. Orası 30 yıllık bina. Bizimkini satsak onun iki katı para eder."

Ya da şöyle bir söz:

"Falanca yerde aldığımız daire var ya iki yılda fiyatını ikiye katladı. Şimdi satsam o parayla bir daire daha alırım."

Bütün bunların iyi dilek ve temenniler olduğunu, içinde bulunduğumuz durgunluk ortamı çok iyi gösterdi. Ne yazık ki bir servet akıtarak aldığımız evler, döviz ve altın gibi hemen satılıp paraya çevrilebilecek bir mal değil. Tam tersine, alırken binbir çile çektiğimiz evleri, elimiz dara düşünce satmaya kalktığımızda, teklif edilen fiyatlar içimizi acıtır.

Evinizin gerçek fiyatı, tapuyu teslim ettiğinizde elinize toka edilen paradır.

Ders 3: Emlak piyasasının küçük yatırımcısı olma.

Sınırlı parasıyla borsada hisse senedi alıp da köşe dönmeye çalışan adama, 'küçük yatırımcı' denir. Ama bana kalırsa bu yatırımcı, elindeki paranın miktarından değil, hesabını-kitabını yapamadığı için 'küçük' sıfatını hakeder.

Ne zaman ki borsa endeksi yükselemeye başlar... Gazete ve televizyon haberlerinde bu yükselişe dikkat çeken haberler yayımlanmaya başlar... İşte o zaman küçük yatırımcı bu haberlere kulak kesilir. Ve endeks değerini takibe alır. Bir süre bekler. Bu sırada endeks biraz daha yükselmiştir. Küçük yatırımcı parasını yatırmaya karar verdiğinde ise iş işten geçmiş, endeks artık varacağı yere varmıştır. Ama küçük yatırımcı nereden bilsin? Daha da yükselecek umuduyla basar parayı. O noktadan sonra endeks tepetaklak olunca da çil çil paralar spekülatörün kasasına akar.

Borsada böyle de emlak piyasasında farklı mı? 2005'te ev alanların çoğu ne demek istediğimi daha iyi anlar. 2004'te kimsenin yüzüne bakmadığı evleri, 2005'te dört kat fazla para ödeyerek alanlar da emlak piyasasının küçük yatırımcılarıydı.

Şimdi işler tersine döndü. Küçük yatırımcının aklı yine bir karış havada. Küçük yatırımcı, "Şimdi ev alınır mı? Fiyatlar biraz daha düşsün bakalım. Ya da en iyisi parayı dövize yatırmak" diye düşünüyor. Acaba doğru mu?

Ticaretin altın kuralını anımsatmanın tam zamanı:

"Herkes alırken sat, herkes satarken al."

Madem paranın hesabını yapacak kadar tüccarsın, işte şimdi, herkes satarken, fiyatlar düşerken al. Devalüasyon olur da dövize yatırdığın paranın YTL değeri yükseldiğinde, ev fiyatları yerinde mi sayacak sanıyorsun?

Küçük yatırımcı olmakta ısrar ediyorsan o başka.